由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和搜房研究院组成的"中国房地产ＴＯＰ１０研究组"于２００４年年初启动的"中国房地产经纪百强企业"研究，经过半年多的调研工作，今日发布其研究成果，评价出综合实力百强企业。
作为国内第一次对房地产经纪企业的全面研究，"中国房地产ＴＯＰ１０研究组"认为，２００３年全国二手房市场占整个房地产市场的份额不到３０％，与房地产业比较成熟的国家８０％的份额还有相当大的差距；二手房市场区域间发展不平衡，深圳、广州等华南沿海城市房地产业发展较早，二手房市场比较成熟，而北京二手房交易不到整个房地产市场的１０％，上海、天津、重庆等地二手房交易量虽然达到或超过了新房市场，但二手房市场的放量只是近三、五年才开始，而且与拆迁量大、新房市场供应量小等短期因素有很大的关系，还不能代表这些城市的二手房市场已经真正形成规模。在中国房地产２０多年的发展中，总体市场已经达到基本平衡或供略大于求。这种情况下，国家限制房地产开发市场投资，很可能会进一步刺激二手房市场放量，从而为百强企业提供更大的市场空间。
今日发布的"中国房地产经纪百强企业研究报告"勾勒出百强企业的整体状况：
规模优势方面，百强企业的平均注册资本６１９．５９万元，而全国的房地产经纪企业平均注册资本不到３０万元；百强企业平均拥有门店数量３６个，一些百强企业通过大量分设门店，在一些区域形成了局部垄断；百强企业的平均员工总数４２３人，平均注册房地产经纪人６７个，人才的积累提升了百强企业的整体经营水平。
经营业绩方面，百强企业二手房和租赁交易平均成交总额为７３３５８．２８万元，其中二手房平均成交总额５８５３３．４万元，租赁业务的成交总额平均１４８２４．８８万元；百强企业二手房每套平均价格为３８．４８万元，主要集中在３０－４０万元之间；百强企业平均年经营收入１７６７．６４万元，企业的收入规模普遍偏低。其中租赁服务平均收入４０７万元，二手房服务平均收入１３６０万元，是百强企业的主要收入来源。２００３年百强企业平均完成的二手房成交套数为１２８１套，租赁平均成交２６４２套，与市场上一些房地产经纪企业以较低的价格争夺市场的方式不同，百强企业主要凭借自己较高的品牌认知度和服务水平，在市场上站稳脚跟。
发展潜力方面，百强企业的平均房源数量为１．４万套，其中买卖房源３５８４套，租赁房源１０４５０套。
从整体来看，百强企业的经营呈现以下几个特点：
一、首位效应明显。每个城市名列前茅的房地产经纪企业，如上海的上房置换、广州的满堂红等在当地市场均拥有最高的市场占有率和品牌知名度，并与其他房地产经纪企业拉开较大的距离。
二、实力打造信誉。百强企业的注册资本和员工、经纪人、门店的数量均大大高于平均水平，这种实力保证了客户对企业的信任度，同时也提高了企业诚信经营的信心。
三、互联网整合信息链。调查表明，６０％以上的百强企业拥有自己的企业网页，８０％以上的百强企业利用网络发布过房源信息。一些百强企业建设的企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力，如泛城（中国）综合住宅服务的泛城租售网。
从北京、上海等６个主要城市的情况来看，部分城市百强企业对二手房市场的平均占有率已经达到３２％。这说明百强企业随着二手房市场增长而得到迅速发展，并成为了二手房市场的主力军。
中国房地产经纪百强企业研究报告
" 为促进中国房地产业的健康持续发展，充分发挥二手房市场的作用，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和搜房研究院三家国内专注于企业和房地产权威研究机构组成的"中国房地产ＴＯＰ１０研究组"于２００４年年初启动了"中国房地产经纪百强企业"研究，这是国内第一次对房地产经纪企业的全面研究，其目的是探讨房地产经纪企业发展规律，客观地反映房地产经纪企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产经纪企业的综合实力，促进房地产经纪企业健康发展。
在对国内外评价方法充分比较研究的基础上，为全面、客观地反映中国房地产经纪企业的综合实力，结合中国房地产经纪行业的具体情况，中国房地产ＴＯＰ１０研究组以房地产经纪企业连续两年经纪业务成交额均值５０００万为评价门槛指标，从企业基本情况、规模状况、经营收入和发展潜力等四方面来评价房地产经纪企业，以注册资本、员工总数（房地产经纪人数）、合法分支经纪机构总数、店铺数量、成交总额、经营收入、房源套数等为基础指标，采用主成分分析法和相关数学模型，定量计算中国房地产经纪百强企业的综合指标，进而评价出综合实力百强企业。
"中国房地产经纪百强研究"报告是中国房地产ＴＯＰ１０研究组房地产系列研究课题之一，也是继中国房地产上市公司十强、中国房地产企业百强、中国最具投资潜力的城市等研究课题后，ＴＯＰ１０研究组的又一重大研究课题和最新研究成果（本次研究范围不包括房地产经纪企业的新房代理业务，对于有新房代理业务的经纪企业，ＴＯＰ１０研究组对企业的新房代理业务部分进行了剥离）。"
百强企业的整体状况
１、规模优势
ＴＯＰ１０研究组对百强企业的注册资本、员工总数、注册房地产经纪人数和合法分支经纪机构总数等四方面指标的研究表明：百强企业在资金、信誉、人才、信息等方面具备其他经纪企业无法比拟的优势。
百强企业的平均注册资本６１９．５９万元，而全国的房地产经纪企业平均注册资本不到３０万元，即使在房地产经纪业比较发达的上海，房地产经纪企业的注册资本平均也仅为７７万元，注册资本在一定程度上反映了企业的资金实力，同时也为客户和企业的交易提供了信任基础。
房地产经纪企业通过门店获取房源信息，吸引客户，达成交易。百强企业平均拥有门店数量３６个，２０个门店以下的占４２％，２０个以上的占５８％。门店是房地产经纪企业扩张的重要方式，一些百强企业通过大量分设门店，在一些区域形成了局部垄断。
百强企业的平均员工总数４２３人，平均注册房地产经纪人６７个，注册房地产经纪人多于５０个的百强企业占５３％。人才的积累提升了百强企业的整体经营水平，人员素质的提高有助于百强企业形成良好的社会形象。
２、经营业绩
ＴＯＰ１０研究组对百强企业成交总额指标研究表明，百强企业二手房和租赁交易平均成交总额为７３３５８．２８万元，成交金额在３亿元以下的占１８％，３亿－１０亿元的占６７％，１０亿以上的占１５％。其中二手房平均成交总额５８５３３．４万元，租赁业务的成交总额平均１４８２４．８８万元。
百强企业二手房每套平均价格为３８．４８万元，从分布来看，平均价格低于３０万元的占５２％，高于３０万元的占４８％，主要集中在３０万－４０万元之间。
百强企业平均年经营收入１７６７．６４万元，经营收入在１０００万以下的占４１％，４０００万以上的仅占１０％，企业的收入规模普遍偏低。其中租赁服务平均收入４０７万元，二手房服务平均收入１３６０万元，是百强企业的主要收入来源。
２００３年百强企业平均完成的二手房成交套数为１２８１套，租赁平均成交２６４２套，８８％的百强企业完成的二手房成交套数在２０００套以下，８１％的百强企业租赁成交套数在２０００套以下。
ＴＯＰ１０研究组调查表明，９３％的经纪百强企业二手房交易服务收费占总成交金额０．５％－２．５％，９０％的租赁交易服务收费占成交总额的７％－９％，基本符合国家计委和建设部于１９９５年７月１７日下发的《关于房地产中介服务收费的通知》中规定。这说明与市场上一些房地产经纪企业以较低的价格争夺市场的方式不同，百强企业主要凭借自己较高的品牌认知度和服务水平，在市场上站稳脚跟。
３、发展潜力
房地产经纪企业必须有充足的房源才能保证未来经营，房源数量显示了企业对潜在需求市场的占有，在一定程度上反映了企业的发展潜力。百强企业的平均房源数量为１．４万套，其中买卖房源３５８４套，租赁房源１０４５０套。房源数量在３０００套以下的占２７％，３０００－１００００套的占２５％，１００００套以上的占４８％。
从整体来看，百强企业的经营呈现以下几个特点：
（１）首位效应明显
百强企业的经营差距比较明显，尤其每个城市名列前茅的房地产经纪企业，如上海的上房置换、广州的满堂红等在当地市场均拥有最高的市场占有率和品牌知名度，并与其他房地产经纪企业拉开较大的距离。ＴＯＰ１０研究组研究认为，房地产经纪企业在一个城市拥有最高的市场占有率和品牌知名度具有互相促进的良性循环作用，这在一定程度上说明百强企业争夺城市市场第一名具有很高的市场价值。
（２）实力打造信誉
在市场经济中，信誉是一个企业的生命，而一个房地产经纪企业的市场信誉很大取决于客户通过对企业专业人员数量和素质以及门店数量的观察而做出的初步判断。百强企业的注册资本和员工、经纪人、门店的数量均大大高于平均水平，这种实力保证了客户对企业的信任度，同时也提高了企业诚信经营的信心。
（３）互联网整合信息链
调查表明，６０％以上的百强企业拥有自己的企业网页，８０％以上的百强企业利用网络发布过房源信息。一些百强企业建设的企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力，如泛城（中国）综合住宅服务的泛城租售网。计算机网络技术的应用，大大提升百强企业信息管理能力，进而提高百强企业的经营业绩。
百强企业和二手房市场的
联动效应
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